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北京的无奈

“北京的无奈”系列之一:“均贫卡”空降北京小区?

黎岩:单价差六倍的限价房和别墅被政策性地划归同一小区。物业费相差悬殊的它们是否应享受同等小区权益?

【编者按】以建设通州“行政中心”和整治“拆墙打洞”等城市改造运动为代表,中国首都北京近年来逐渐成为当前领导层表达社会改造理念的试验田和样板间。这一系列措施的成败必将成为各地方政府参考和借鉴的标杆。FT中文网推出“北京的无奈”系列文章,梳理分析个中利益纠葛与得失。本文为该系列文章第一篇。

(注:文中图片摄于北京丰台区玉璞家园。)

虽然还未最后执行,但几乎可以肯定的是,位于北京市丰台区的两个居住楼盘“龙湖玉璞家园”与“西宸原著”之间那道铁栅栏的拆除已成定局。

西宸原著的业主们还在努力希望保住这道铁栅栏。“这事不好办。”丰台区住建委的一个工作人员对笔者私下透露说,“能买得起几千万房产的人也都多少有点能量,他们通过各种渠道找过来的压力也不小。”然而,这一次“高尚住宅区”的居民们未能如愿。市住建委在7月27日的一封公开信,事实上已经公开了这件事的最终走向。

“在统一物业管理区里,商品房配建的保障小区不能通过围栏和绿植进行分割;如果分割管理,需按照规划指标分区域建设公共领域和公共建设。确有违规行为的,将严格依法依规查处。”

这封公开发在官微上的声明,昭示了玉璞家园业主们的阶段性胜利。而这场历时数十天的博弈,或许只是北京市以后越来越多的类似事件中处在肇始地位的一起。

玉璞家园和西宸原著业主之间的矛盾,可以简单地用一句话来总结:当单价2.2万元的限价房和单价12万元的别墅被政策性地划分为同一个小区,那么,在不同的楼盘之间是否应该设立藩篱?为每平米交纳3.3元物业费的玉璞家园,和每平米物业费接近10元的西宸原著是否应该享受同等的小区权益?

开发商在限价房与商品房之间建了道铁栅栏,这道栅栏并不在最初的合同及规划图纸中。限价房业主认为,限价房区域除了走路和健身器材,没有其他别的地方,跟之前合同图纸上均不一样。连小区大门都走不了,只能走小门。而279户西宸原著的业主认为,自己用不同价格购买的商品房,不应该与限价房共用同样的小区环境。

而最值得寻味的是,最终商品房业主的败北并不是因为人数上寡不敌众,而是有站在明处的政策规定和站在暗处的政策制定思路在为限价房业主撑腰。

首先要提到的是导致豪宅和限价房被捆绑在一起的政策规定。由于房价的扶摇直上,在不太影响GDP的前提下,地方政府也需要按照中央意图抑制一下房价,于是,“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、“限地价、竞自持”等方案相继出台。虽然看起来五花八门,但核心主旨只有一个:当竞拍的土地已经达到了所规定的最高价格,开发商们就转而竞争其他项目——或者是叫出房屋单价最低者胜,或者是叫出配建保障性住房面积多者胜,再或者叫出房屋不出售只出租的面积最多者胜……从政策制定者的角度上说,通过这种将成本压力转嫁给开发商的方式,既能够在土地拍卖时通过限制地价总额来控制房屋价格,又能够将抑制房价对政府造成的经济损失压缩到最小。

此次玉璞家园所在地块的拍卖于2015年初,首开龙湖联合体以楼面价超过3万元/平方米的价格竞拍成功。根据拍卖结果,首开龙湖除普通商品房外需配建2.15万平方米的限价房,而它们定价为每平方米2.2万元,这个低于楼面价的价格,证明这些配建房从一开始就注定是赔钱的买卖。

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