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楼市

沪牌、房价与价格管制

刘渊:需求巨大供应稀缺的资源价格是完全可控的,方式主要是限价、抽签分配及取消二手交易。当然,此举是完全非市场机制调节。

过去十多年里面,价格涨得最高的应该是一线城市的房价了。不过,涨幅排第二、第三的,大家可能就不一定知道了。我们把几项常见的商品/投资品的价格涨幅和上海房价放在一起,做了下面这张对比图。为方便比较,我们把各类商品的价格涨跌都转换成定基指数形式,基期统一为2004年5月,基期指数为100点。其中房价采用是中原上海二手住宅价格指数。

各类商品价格指数(2004.05-2017.06)

注:上海私车牌照价格月度波动较大,故基期采用2004年的年度均价。

数据来源:Wind,中原集团研究中心;各类商品价格数据均已2004年5月为基期换算成指数

图中不难看出,在2004年5月至2017年6月的12年时间里,上海房价的涨幅(虽然近期有所下跌)远远超出其他商品,比排名第二的上海私车拍照拍卖平均中标价(以下简称“沪牌”)高出一倍。涨幅排名往下依次是纳斯达克综合指数(很接近沪牌)、黄金、上证综指、猪肉(很接近上证综指),最后是石油。

房价虽然获得12年长跑的冠军,但在短途赛中,也曾被其他商品/投资品超越过。我们仍然以2004年5月为基期来比较。比如上证综指历史上就曾两次超过房价指数,一次是2007年10月,当时沪指的涨幅超过同期房价指数的1倍多;另一次是2009年7月,沪指略高于同期房价指数,当然这也是最后一次沪指超过房价。

石油价格指数也曾数次领先于房价指数,在2008年7月时,曾超过同期房价涨幅的一倍。而在2011年2月至2013年1月的2年时间里,油价指数也是一直跑赢上海房价的。

2013年初是个比较有意思的时间点,在这之前,除了油价,黄金价格指数也是一直跑赢上海房价的。同样在这个时间点,沪牌的价格涨幅也是和房价持平的。而在这个时间点之后,房价的涨幅就一骑绝尘,再也没有对手了。

从过去整个12年的历史来看,累计涨幅排名第二的是有着“最贵铁皮”之称的上海私车牌照。曾有专家指出,沪牌是唯一涨幅可以和房价相比的,一块沪牌的价格和上海中心区一个平方米的房价差不多。目前沪牌的平均中标价是9万元,确实和上海内环内的平均房价相当。但2004年时,沪牌的平均中标价就已经达到2.78万元,大大高于当时的内环一平米房价,因此从价格涨幅来比的话,还是不如房价。

其实,上海的房价和车牌分列价格涨幅榜的一二位不是偶然的,两者之间有着很大相似性。本质上,两者都是上海稀缺土地资源——居住用地和城市道路的使用权价格。而两者的市场供求关系,也有相似之处。从供应上看,受土地资源稀缺的影响,供应都是有限的。近两年,沪牌的每年供应量在11万块左右,同期上海的新建住宅成交量,每年也在11万套左右,数量上基本相等。而在需求方面,两者的潜在需求方都是在上海生活的全体常住人口。

我们日常生活中“衣食住行”四件事。除了基本的吃饭穿衣,住和行分别对应的就是房价和车牌价格了。因为这两方面都涉及基本的民生问题,所以价格都受到管制,房价有大家熟悉的限购、限贷、各种调控;沪牌也有一套自己的价格控制措施。而两者价格管制的方法不同,造成了目前涨幅的显著差异。

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